Cuidados ao comprar um imóvel na planta
Postado por Martinho em 
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O processo de compra de imóvel a ser construído exige certas cautelas por quem deseja adquirir.
O sistema de oferecimento e entrega do imóvel ao mercado chama-se incorporação imobiliária, que consiste no somatório de todas as atividades desenvolvidas com a finalidade de construir edificações e comercializar unidades autônomas que as componham.
Exsurge a figura do incorporador, conceituado pela Lei nº 4.591/64 como a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.(art. 29).
Ou seja, incorporador é aquele que se responsabiliza pela entrega de um produto – unidade condominial – que fora idealizado e oferecido ao mercado, na forma, prazo, preço e condições ofertadas.
Não há que se confundir o incorporador com a construtora. Esta responde perante o incorporador pela execução da obra de engenharia. Ela é apenas uma das peças da engrenagem de que necessita o incorporador para o negócio acontecer. O fato de ser uma construtura idônea não é garantia de conclusão do negócio, pois quem se obriga perante o comprador é o incorporador e não a construtora.
Aliás, além da construtora, o incorporador faz uso, por exemplo, de financiadores (bancos) que emprestam o dinheiro para permitir a realização do empreendimento, empresas de arquitetura e engenharia, escritórios responsáveis pela obtenção de licenças, agências de publicidade, consultorias para avaliação do mercado e etc.
O grande problema do adquirente é a segurança jurídica ao investir em algo que ainda não existe e que está prometido para ser entregue no futuro.
Qual a garantia que o comprador tem de que o imóvel será entregue nas condições oferecidas?
Nossa legislação é falha, pois não exige uma qualificação do incorporador.
Também não prevê um órgão de controle de classe, nem seu registro em qualquer entidade, que permita uma melhor aferição de sua idoneidade.
Em tese, portanto, qualquer um pode ser incorporador. Tanto eu quanto você…
A única exigência é a da comprovação de capacidade financeira, o que, de igual forma, não garante grande coisa, pois a lei exige apenas um atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos, o que não é muito difícil de conseguir num estabelecimento bancário em que alguém possua uma conta.
O que o comprador deve fazer então?
A primeira providência é a de averiguar o histórico da empresa. Se é uma empresa regularmente constituída e se respeitou os compromissos anteriores. É de bom alvitre verificar se é muito demandada na justiça por descumprimento dos contratos com seus clientes.
O segundo passo é verificar junto ao registro de imóveis se está registrado o MEMORIAL DE INCORPORAÇÂO, que deverá conter vários documentos, que apontam para a real condição e intenção para a construção de um condomínio edilício.
Aliás, o art. 32 da lei de incorporações imobiliárias só permite ao incorporador negociar as unidades autônomas após ter feito o arquivamento dessa documentação junto ao RGI.
Outra verificação importante é a de saber se o incorporador submeteu o empreendimento ao regime da afetação, em que o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, são mantidos apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
Este dado é importante, pois impede a execução do imóvel por dívidas contraídas pelo incorporador, dando uma garantia maior àqueles que desejam comprar o seu imóvel.
Mas, mesmo com todas essas precauções não dá para ter certeza de que o imóvel será entregue tal como prometido e combinado.
